Odbiór mieszkania - jak zrobić? Na co zwrócić uwagę?

Dzisiaj podzielę się z Wami moimi doświadczeniami związanymi z odbiorem mojego własnego "M" oraz pułapkami, na które miałem nieszczęście się natknąć.
Na wstępie zaznaczam, iż, dla Waszego dobra, powinniście ten wpis traktować wyłącznie jako drogowskaz, sugestię, poradę a nie jako elementarz odbioru mieszkania. Ja sam specjalistą-budowlańcem nie jestem i kilkukrotnie korzystałem z porad prawdziwych specjalistów - o czym później.

Deweloper to Twój wróg!

Tak, brzmi strasznie, ale niestety jest prawdziwe. Dlaczego? Otóż warto sobie uświadomić, iż kupujący i deweloper, z założenia, mają konflikt interesów. Dlaczego? Ponieważ kupujący chce nabyć jak najtaniej, jak najlepszą nieruchomość, możliwie najlepiej ulokowaną, spełniającą najwyższe standardy, natomiast deweloper chce jak najdrożej sprzedać jak najtaniej wybudowaną nieruchomość na jak najtańszej działce i zarobić jak najwięcej. Dlatego też często sprzedawane są nieruchomości na działkach ornych (nie budowlanych), obciążone grubymi hipotekami a także budowane przez żulerskie ekipy z materiałów wątpliwej jakości, które ledwo co spełniają normy budowlane, które wielokrotnie są oderwane od realiów (o czym również później...).
Więc tu pojawia się porada numer 1: choćby deweloper całował Cię po dupie, nosił na rękach i wychwalał pod niebiosa, to najprawdopodobniej jest kłamliwą szują, która chce wyciągnąć z Ciebie jak najwięcej kasy i sprzedać Ci możliwie jak największy bubel. Jeśli tak będziesz odbierać dewelopera i z ogromnym dystansem (a czasem i upierdliwością) podejdziesz zarówno do zakupu jak i odbioru mieszkania, wróżę sukces :)

Odbiór techniczny mieszkania

Jeśli nie znasz się na budowlance, koniecznie zleć odbiór specjaliście! Koszt takiej usługi to około 300 zł a oszczędzi mnóstwa nerwów. Jeśli pożydzisz sobie tych trzech stów, będziesz później stękać, że szafa stoi krzywo, że nie możesz położyć kafli, bo ściana pionu nie trzyma, że piłka Twojego dziecka zawsze turla się w którąś ze stron i że co chwilę wywala Ci korki.
Ja wezwałem specjalistę, co prawda miałem szczęście, bo znałem takiego osobiście, więc kosztowało mnie to flaszkę i przegrane parę groszy w pokera, ale i tak taniej niż 300.

Celulit na ścianie w przedpokoju

Znajomy sprawdził piony i poziomy i, ku mojemu wielkiemu zdziwieniu, było naprawdę dobrze. Pion trzymał jak szalony, poziom też. Przyczepił się jedynie sufitów, ponieważ na całej długości mieszkania (10m) była różnica 7mm, a także ścian w przedpokoju i kuchni, ponieważ mimo trzymania pionów, do jakości tynków można było mieć wątpliwości (były lekko pofałdowane, coś jak skórka pomarańcza).
Znajomy, razem ze mną, przygotował listę "usterek", które przy odbiorze miałem zgłosić deweloperowi. Część z nich była

Źle osadzona skrzynka bezpieczników

wręcz wymyślana "na siłę", żeby, mówiąc wprost, wyrwać albo parę groszy od dewelopera, albo żeby uprzykrzyć mu trochę życie. Oto moja lista:

1. Spierdzielone tynki w przedpokoju i kuchni
2. Źle osadzona skrzynka bezpieczników - była natynkowa a jakiś debil zamontował ją przed położeniem tynków a następnie... wytynkował - innymi słowy zniszczył trochę skrzynkę i jej montaż wyglądał paskudnie
3. W kilku miejscach wystawały spod tynków kawałeczki metalowych drutów od zbrojeń, które zaczynały rdzewieć
4. Pod drzwiami wejściowymi była źle wylana wylewka (była ok 3cm szpara pomiędzy płytkami na klatce schodowej a wylewką w mieszkaniu
5. Spod drzwi tarasowych lekko wystawały kotwy
6. Wypaczone były dwie deski na tarasie

   

   Rura kanalizacyjna zamontowana "na wylewce"

7. Rura kanalizacyjna w łazience zamontowana była na wylewce, zamiast "w niej", przez co utrudniony był montaż wanny, która w tamtym miejscu miała stać.

To były właściwie wszystkie usterki, które zgłosiłem deweloperowi. Ten przyszedł na wizję lokalną (osobiście sam właściciel firmy, czyli deweloper, a nie jakiś wysłannik, który nie jest decyzyjny). Moim planem było raczej wyciągnięcie kasy od dewelopera i zrobienie poprawek samemu, niż oczekiwanie na to, aż ktoś od niego przyjdzie.
Deweloper przystał na moją propozycję rozliczenia pieniężnego, więc rozpoczęliśmy negocjacje.
Ponieważ zazwyczaj nie mam problemów z negocjacjami, wybrałem odpowiednią metodę negocjacyjną i zacząłem. Po pokazaniu deweloperowi usterek (byłem bardzo miły i grzeczny) zapytałem równie grzecznie "ile to dla Pana jest warte". Deweloper, zgodnie z moimi oczekiwaniami, powiedział "To dla mnie jest warte zero". Znam te numery i znam również dobrą ripostę, którą często stosuję: "No widzi Pan, dla Pana jest to warte zero a dla mnie milion złotych - to co? Spotykamy się krakowskim targiem w połowie?". Deweloper zmiękł i zaczął rozmawiać ze mną normalnie jak dorosły człowiek z dorosłym człowiekiem. Stanęło na kwocie, którą faktycznie chciałem uzyskać, więc jestem zadowolony z negocjacji.

Pochwalić muszę swojego dewelopera również za szybkość wywiązywania się przez niego z zobowiązań - już następnego dnia miałem dostarczone pieniądze w gotówce, bez żadnych ceregieli, świstków, zaświadczeń. Szok.

Poprawki zrobiłem samodzielnie, bądź z pomocą specjalisty:
Ad 1) Wyszlifowałem nierówności tzw. "żyrafą" + wyrównałem gładzią
Ad 2) Skrzynkę zdemontowałem, wypełniłem braki gipsem, skrzynkę wyczyściłem z uszkodzeń i

Własnoręcznie osadzona skrzynka natynkowa :)

pierwszych rdzawych wykwitów, pomalowałem i zamontowałem natynkowo. Efekt na zdjęciu obok :)
Ad 3) Podciąłem druciki, zabezpieczyłem minią i zagipsowałem
Ad 4) Mój fachowiec wpierdzielił tam piankę montażową :)
Ad 5) Gumóweczka i po sprawie - wykonywał fachowiec, bo się bałem, że jak będę to robił samodzielnie, uszkodzę drewniane drzwi
Ad 6) Deski zostawiłem tak jak są, ponieważ w przyszłym sezonie mam zamiar wymienić je na "deski PCV", bo drewno mnie irytuje, że trzeba je często impregnować, czyścić itp...
Ad 7) Fachowiec zamontował wannę skracając rozstaw nóżek (aby zmieściła się rura) i podparł na moje życzenie bloczkami betonowymi (bom słusznej wagi :) ) a także przymocował do ściany na skonstruowanych przez siebie wzmocnionych zaczepach.

Panie, a żaróweczki świecą?

Kolejnym etapem było sprawdzenie elektryki. W moim przypadku zrobiłem ten test samodzielnie, bo był dziecinnie prosty, ponieważ miałem to szczęście, że mój "standard deweloperski" był naprawdę wysoki i deweloper zadbał nawet o wszelkiego rodzaju włączniki, gniazdka itp. Często deweloperzy rozprowadzają wyłącznie przewody i trzeba samemu montować gniazda i mozolnie sprawdzać każdy kabelek. Ja wziąłem jedynie probówkę i posprawdzałem wszystkie gniazda, następnie stopniowo wyłączałem korki z poszczególnych pomieszczeń, aby sprawdzić, czy dobrze rozprowadzona i opisana jest instalacja. Test przebiegł wyśmienicie.

Pierwsza żaróweczka - proszę o fanfary

Gorzej było z oświetleniem, bo nie miałem swojej drabiny i korzystałem z jakiejś porzuconej przez kogoś drewnianej i rozdygotanej oraz metalowej, równie rozwalonej. To był cud, że się z niej nie wyrąbałem i nie połamałem. Sprawdziłem i od razu zamontowałem oświetlenie, żeby nawet po zachodzie słońca móc coś mierzyć, sprawdzać itp.
Ku mojemu zdziwieniu deweloper zadbał też o gniazdko prądowe na balkonie - oczywiście działało. Sprawdziłem też dzwonek do drzwi - również działał. Nawet wyprowadzone były przewody do elektrycznego wentylatora w łazience - również działał bez zastrzeżeń.
W materii elektrycznej nie miałem nic do zarzucenia.
Sprawdziłem też licznik na korytarzu - niestety się kręcił, kurwa...

Ogrzewanko

Sprawdziłem, czy działa piec - po prostu ściągnąłem z netu instrukcję, poczytałem na co zwrócić uwagę i go uruchomiłem. Ku mojemu zdziwieniu wszystko działało jak należy, kaloryfery były odpowietrzone, woda w układzie była i grzało. Wydawało mi się, że wszystko z ogrzewaniem jest OK, niestety złapałem się na czymś, ale o tym później.
Sprawdziłem też licznik gazu - działał...

Woda i kanalizacja

Wodę sprawdza się prosto, choć trzeba pamiętać o kolejności wykonywania zadań:

1. Sprawdź, czy wszystkie kurki/zaślepki są dobrze podokręcane - jeśli nie, będzie powódź...
2. Uruchom główny zawór (dobrze mieć kogoś do pomocy, który sprawdzi czy np. w kuchni nie zaczyna lać się woda, bo będzie powódź).
3. Po kolei odkręcaj trochę zawory/zaślepki i zobacz, czy leci woda. Pamiętaj, aby podłożyć wiadro, bo będzie powódź
4. Po teście zakręć zawór, bo będzie powódź

Równie prosto sprawdza się kanalizację - wystarczy otworzyć zaślepkę rury (najlepiej od kibla), zatkać nos i wlać tam wodę z wiadra, która wyleciała podczas testowania wody.

U mnie test był zaliczony na piątkę. Ponieważ miałem więcej wiader, to nawet udało mi się odkręcić mocniej ciepłą wodę i zobaczyć, że piec ją podgrzewa. Jupppiii!

Stolarka drzwiowa i okienna

Bardzo dobrze trzeba się przyjrzeć zarówno stolarce okiennej i drzwiowej jak i (a może przede wszystkim) szybom. Czasami budowlańcy ich nie zabezpieczają przed tynkowaniem wewnątrz i na zewnątrz, przez co na szybach robią się zacieki, których nie da się niczym zmyć. U mnie na szczęście wszystko było OK.
Sprawdzić trzeba też uszczelki, czy drzwi się poprawnie i lekko zamykają. Poza tym, po otwarciu drzwi np. do 45 stopni, powinny zostawać w tej pozycji a nie automatycznie się otwierać czy zamykać.
Nie zaszkodzi też przyłożenie poziomnicy, bo źle zamontowane okna czy drzwi to później problem z ich samoistnym otwieraniem się lub zamykaniem.
Ja również sprawdzałem producenta okien o okuć okiennych, bo słyszałem, że często deweloperzy kupują najtańszy szajs, który nieszczególnie spełnia normy, które oferowali w prospekcie informacyjnym.
Ja tu po raz kolejny miałem szczęście, bo okna, drzwi i okucia były naprawdę dobrej jakości, drewniane, porządne, o wysokiej normie energetycznej.

Mądry byłem a i tak się w kilka bubli wpierdzieliłem

Wszystko fajnie, cudownie, ale nie uchroniłem się od kilku bubli, których nie udało mi się zauważyć/sprawdzić. Wynikało to ze zbyt małej wiedzy z zakresu budownictwa, ale każdy uczy się przez całe życie.

Błąd 1 - regipsy w łazience

Zwykłe regipsy zamiast zielonych

Deweloper obudował komin, który mam zlokalizowany w łazience, płytami regipsowymi. Problem jest taki, że to nie są regipsy przeznaczone do łazienek. Do pomieszczeń mokrych stosuje się regipsy zielone a mi zamontowano "normalne białe/szare". Zobaczcie zdjęcie.
Po rozebraniu regipsów wyszedł jeszcze jeden bubel - w regipsach było miejsce na dwa wywietrzniki (górny i dolny). Okazało się jednak, że komin nie był z tymi wywietrznikami połączony! To znaczy, w kominie były "dziury", ale pomiędzy kominem a regipsem była szpara ok 10cm, w której nie było żadnych rur, które miały połączyć komin z wywietrznikiem zamontowanym na regipsie.
Zrobiłem mały reserach wśród sąsiadów i wszyscy zgodnie mówili, że mieli zrobione tak samo, ponieważ deweloper musiał "na szybko" zabudować kominy aby uzyskać odbiór budynku. Poszedł więc na łatwiznę, no cóż...

Błąd 2 - za słabe kaloryfery
O tym bublu dowiedziałem się dopiero post-factum, kiedy już zamieszkałem. Problem był taki, że uruchomiłem piec, ten grzał jak najęty, pełną parą. Ale w mieszkaniu było zimno. Kaloryfery były gorące, piec grzał do 90 stC, kaloryferów nie dało się dotknąć, a w mieszkaniu było... 19 stopni. Tragedia. Chodziłem ubrany w polar, dresowe portki i grube skarpety. Tak zimno miałem przez około tydzień, ponieważ zasłyszałem gdzieś, że "mury się muszą nagrzać".
Jednakże u mnie piec grzał pełną parą, kaloryfery też a pizgało złem. Kiedy zszedłem na dół sprawdzić stan licznika gazu, mało nie zemdlałem... Zużywałem dziennie gazu na prawie 50 zł... To daje 1500 miesięcznie.
Doszedłem do wniosku, że "coś jest nie tak", więc zawezwałem zaprzyjaźnionego specjalistę z firmy Viessmann (piec mam Vaillant, ale nie znałem nikogo z tej firmy). Ten pozbawił mnie złudzeń i od razu powiedział: masz źle dobrane kaloryfery, trzeba wymienić.
Przez noc zrobiłem sobie doktorat z ogrzewnictwa, żeby mnie czasem znajomy z Viessmanna w coś nie wkręcił (zasada ograniczonego zaufania) i następnego dnia zamówiłem odpowiedni kaloryfer.
Temu punktowi poświęcę więcej czasu i opiszę Wam, jak sprawdzić, czy nie będziecie mieć czasem problemów z kaloryferami.

Ogółem zacznijmy od tego, o czym pisałem na początku wpisu - deweloper to nasz wróg, który będzie chciał jak najbardziej oszczędzić. Oszczędza się również na kaloryferach - zaraz dowiecie się jak...
Każdy kaloryfer ma swoją moc i jest w stanie ogrzać pewną konkretną powierzchnię.

Zacznijmy od tego, jak policzyć Wasze zapotrzebowanie na energię. Można uwierzyć deweloperowi, który ma obowiązek przekazać nam dokument, tzw. Świadectwo Energetyczne. Tam można przeczytać, jakie to zapotrzebowanie na energię ma nasz lokal na każdy m2. Mój niby ma zapotrzebowanie 75W/m2. Jednakże dla bezpieczeństwa lepiej liczyć około 40W/m3 (sześcienny). W moim przypadku mam wysokie pomieszczenia (3m), więc powinno być 120W/m2, ale uśredniłem i wyszło mi około 100W/m2.

Teraz, znając już zapotrzebowanie na metr kwadratowy, łatwo policzyć, ile energii potrzebuje każde pomieszczenie. Mój salon ma 22m2, więc potrzebuje 22 * 100W=2200W.
Taką mocą powinien dysponować kaloryfer (lub kilka kaloryferów łącznie, w zależności, jak macie rozplanowane ogrzewanie).
W tym miejscu trzeba jeszcze powiedzieć coś o piecu i tzw. temperaturze zasilania (po ludzku - temperaturze wody w kaloryferach). Piece gazowe mają różne temperatury zasilania - zazwyczaj od 30 - 90 stopni C. Nie trudno się domyśleć, że im wyższą temperaturę zasilania zapodamy na piecu, tym więcej gazu zużyje. Mając wiedzę o tym, czym jest temperatura zasilania i jakie mamy zapotrzebowanie energetyczne w pomieszczeniu, możemy dobrać kaloryfery.

Najpierw trzeba nauczyć się jednak rozpoznawać ich oznaczenia. Zrobiłem zrzut ekranu ze strony Leroy Merlin. To jeden z tańszych kaloryferów, aktualnie w promocji za 209 złotych.

Zwróć uwagę, że na tym obrazku są pewne dziwne określenia:

55/45/20stC = 818 W

75/65/20stC = 1606 W

90/70/20stC = 2043 W

Cóż to oznacza? Przyjrzyjmy się pierwszej wartości 55/45/20stC = 818W. Pierwsza liczba oznacza temperaturę zasilania. Druga temperaturę, z jaką woda wraca z kaloryfera (tzw. temperatura powrotu). Trzecia oznacza temperaturę pomieszczenia wg. normy, czyli 20 stopni a ostatnia wartość, to moc kaloryfera przy takich parametrach.

Mówiąc po ludzku: Jeśli na piecu będzie ustawiona temperatura 55 stopni, to kaloryfer podgrzeje powietrze do temperatury 20 stopni C, jeśli to pomieszczenie będzie miało zapotrzebowanie energetyczne ~818W.

Zauważycie również, że wraz ze wzrostem temperatury zasilania, moc kaloryfera się zwiększa, czyli jest w stanie ogrzać większe pomieszczenie. W ostatnim przykładzie, jeśli piec dawałby temperaturę wody 90 stopni, to ten sam kaloryfer mógłby ogrzać pomieszczenie 2,5 raza większe (miałby moc 2043W).

Lecz szkopuł jest właśnie w tej temperaturze zasilania - najlepiej, żeby była JAK NAJNIŻSZA, bo dzięki temu będziemy płacić NIŻSZE rachunki.

U mnie kaloryfer spełniał wymogi energetyczne mojego pomieszczenia, bo miał lekko ponad 2200W mocy, ale przy temperaturze zasilania 90 stopni! Deweloper jest kryty, bo dobrał w sumie dobry kaloryfer, zgodnie z polską normą, a to, że będę płacił krocie za gaz, to deweloper może mieć w dupie.

Moja historia znowu skończyła się bardzo pomyślnie. Napisałem maila do dewelopera z informacją, jaki mam problem i z pytaniem "co mam zrobić". Deweloper odpisał... żebym kupił dobry kaloryfer a on odda mi kasę... Byłem w szoku.

Dobrałem więc kaloryfer, z odpowiednim zapasem, który ma parametry 55/45/20st = 2500W oraz 90/70/20st = 6000W. Innymi słowy, jeśli ustawię piec na jedynie 55stopni to w zupełności ogrzeje mój salon. A jeśli włączyłbym temperaturę zasilania 90stopni, to miałbym w kilka minut tropiki na chałupie, bo takim jednym kaloryferem można ogrzać mieszkanie 60m2... Jednakże koszt takiego kaloryfera (firmy Viessmann) z montażem wyniósł 1720 zł brutto. 

Byłem pewny, że deweloper jak się dowie o cenie, to wypnie się na mnie i kasy nie odda. Jakie było moje zdziwienie, jak następnego dnia roboczego po wysłaniu deweloperowi faktury, kasę miałem na koncie!!! 

Minus kaloryfera? Jest olbrzymi... Porównanie na zdjęciu poniżej...

Metr wysokości i półtora metra szerokości...

Innymi słowy, zwracajcie uwagę, jakie kaloryfery Wam montuje deweloper, szukajcie oznaczeń, parametrów, szukajcie w necie jaką taki kaloryfer ma moc i czy będzie w stanie ogrzać do komfortowej temperatury Wasze pomieszczenia. Podejrzewam, że większość deweloperów będzie oszczędzać, dając Wam kaloryfer za 200 zł, który może i ogrzeje Wasze pomieszczenie, ale zbankrutujecie na gazie. Bo przecież deweloper nie zamontuje kaloryfera za 1720 zł, żebyście płacili mniej, prawda? Dlaczego? Bo mamy konflikt interesów - my kupujący i deweloper. O tym pisałem na samym początku...

Błąd 3 - brak dokumentacji technicznej od dewelopera

To mały błąd, ale przez chwilę odbił mi się czkawką, ponieważ musiałem przenieść instalacje wodno-kanalizacyjne i mój spec kuł trochę ścianę i podłogę "na czuja". Na szczęście trafił. Z dokumentacją byłoby prościej

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

• Sąsiedzi to składnica wiedzy - warto zapoznać się z sąsiadami, którzy już mieszkają w tym budynku, lub okolicznych budowanych przez tego dewelopera. Bardzo często są to ludzie, którzy zęby na tej nieruchomości już zjedli, porobili remonty i natknęli się na niedoróby. Warto korzystać z wiedzy innych ludzi, bo po co wyważać otwarte drzwi?
• Czas położenia tynków i (przede wszystkim!) wylewek. Deweloperzy często wylewają wylewki i kładą tynki niedługo przed przekazaniem mieszkania. Szkopuł w tym, że tynki i wylewka trochę schną. Jeśli dobrze pamiętam, to centymetr wylewki może schnąć nawet miesiąc, a zazwyczaj jest jej 6 czy 10 centymetrów... Dlatego też przed położeniem paneli i pomalowaniem ścian warto wysuszyć mieszkanie (można wypożyczyć osuszacze), bo w innym przypadku nieszczęście gotowe - panele nabiorą wilgoci i szlag je trafi... A malować będziesz po piętnaście warstw... Ja tutaj też miałem szczęście, bo kupowałem mieszkanie, które już kilka miesięcy schło, więc mogłem właściwie od razu rozpoczynać robotę.
• Dokumentacja techniczna - wyciągaj od dewelopera wszystko co możesz, każdą dokumentację, przede wszystkim wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Oszczędzi to stresu przy wierceniu :)
• Odbierz klucze kilka dni przed oficjalnym odbiorem, jeśli będziesz miał/a taką możliwość. Spróbuj się dogadać z deweloperem (tak jak ja się dogadałem), że przed podpisaniem oficjalnych dokumentów zgłaszających wady lokalu, otrzymasz klucze i będziesz mógł/mogła pooglądać wszystko dokładnie. Przyjdź do lokalu kilkukrotnie, zawsze coś nowego wpadnie Ci w oko. Jeśli w międzyczasie będzie padał deszcz, to super - przyjdź po ulewie i zobacz, czy nic nie cieknie (okna, balkon, komin itp.). 
• Sprawdź, czy jest wyciąg powietrza. Stań na drabinie przed wentylacją grawitacyjną i zapal zapalniczkę/świeczkę/zapałkę. Jeśli płomień leci w stronę kratki wentylacyjnej - super, jeśli w przeciwną, masz przerąbane i trzeba to zgłosić deweloperowi jako usterkę.

Na dzisiaj to tyle, mam nadzieję, że pomogłem :)