Odbiór mieszkania - jak zrobić? Na co zwrócić uwagę?

Dzisiaj podzielę się z Wami moimi doświadczeniami związanymi z odbiorem mojego własnego "M" oraz pułapkami, na które miałem nieszczęście się natknąć.
Na wstępie zaznaczam, iż, dla Waszego dobra, powinniście ten wpis traktować wyłącznie jako drogowskaz, sugestię, poradę a nie jako elementarz odbioru mieszkania. Ja sam specjalistą-budowlańcem nie jestem i kilkukrotnie korzystałem z porad prawdziwych specjalistów - o czym później.

Deweloper to Twój wróg!

Tak, brzmi strasznie, ale niestety jest prawdziwe. Dlaczego? Otóż warto sobie uświadomić, iż kupujący i deweloper, z założenia, mają konflikt interesów. Dlaczego? Ponieważ kupujący chce nabyć jak najtaniej, jak najlepszą nieruchomość, możliwie najlepiej ulokowaną, spełniającą najwyższe standardy, natomiast deweloper chce jak najdrożej sprzedać jak najtaniej wybudowaną nieruchomość na jak najtańszej działce i zarobić jak najwięcej. Dlatego też często sprzedawane są nieruchomości na działkach ornych (nie budowlanych), obciążone grubymi hipotekami a także budowane przez żulerskie ekipy z materiałów wątpliwej jakości, które ledwo co spełniają normy budowlane, które wielokrotnie są oderwane od realiów (o czym również później...).
Więc tu pojawia się porada numer 1: choćby deweloper całował Cię po dupie, nosił na rękach i wychwalał pod niebiosa, to najprawdopodobniej jest kłamliwą szują, która chce wyciągnąć z Ciebie jak najwięcej kasy i sprzedać Ci możliwie jak największy bubel. Jeśli tak będziesz odbierać dewelopera i z ogromnym dystansem (a czasem i upierdliwością) podejdziesz zarówno do zakupu jak i odbioru mieszkania, wróżę sukces :)

Odbiór techniczny mieszkania

Jeśli nie znasz się na budowlance, koniecznie zleć odbiór specjaliście! Koszt takiej usługi to około 300 zł a oszczędzi mnóstwa nerwów. Jeśli pożydzisz sobie tych trzech stów, będziesz później stękać, że szafa stoi krzywo, że nie możesz położyć kafli, bo ściana pionu nie trzyma, że piłka Twojego dziecka zawsze turla się w którąś ze stron i że co chwilę wywala Ci korki.
Ja wezwałem specjalistę, co prawda miałem szczęście, bo znałem takiego osobiście, więc kosztowało mnie to flaszkę i przegrane parę groszy w pokera, ale i tak taniej niż 300.

Celulit na ścianie w przedpokoju

Znajomy sprawdził piony i poziomy i, ku mojemu wielkiemu zdziwieniu, było naprawdę dobrze. Pion trzymał jak szalony, poziom też. Przyczepił się jedynie sufitów, ponieważ na całej długości mieszkania (10m) była różnica 7mm, a także ścian w przedpokoju i kuchni, ponieważ mimo trzymania pionów, do jakości tynków można było mieć wątpliwości (były lekko pofałdowane, coś jak skórka pomarańcza).
Znajomy, razem ze mną, przygotował listę "usterek", które przy odbiorze miałem zgłosić deweloperowi. Część z nich była

Źle osadzona skrzynka bezpieczników

wręcz wymyślana "na siłę", żeby, mówiąc wprost, wyrwać albo parę groszy od dewelopera, albo żeby uprzykrzyć mu trochę życie. Oto moja lista:

1. Spierdzielone tynki w przedpokoju i kuchni
2. Źle osadzona skrzynka bezpieczników - była natynkowa a jakiś debil zamontował ją przed położeniem tynków a następnie... wytynkował - innymi słowy zniszczył trochę skrzynkę i jej montaż wyglądał paskudnie
3. W kilku miejscach wystawały spod tynków kawałeczki metalowych drutów od zbrojeń, które zaczynały rdzewieć
4. Pod drzwiami wejściowymi była źle wylana wylewka (była ok 3cm szpara pomiędzy płytkami na klatce schodowej a wylewką w mieszkaniu
5. Spod drzwi tarasowych lekko wystawały kotwy
6. Wypaczone były dwie deski na tarasie

   

   Rura kanalizacyjna zamontowana "na wylewce"

7. Rura kanalizacyjna w łazience zamontowana była na wylewce, zamiast "w niej", przez co utrudniony był montaż wanny, która w tamtym miejscu miała stać.

To były właściwie wszystkie usterki, które zgłosiłem deweloperowi. Ten przyszedł na wizję lokalną (osobiście sam właściciel firmy, czyli deweloper, a nie jakiś wysłannik, który nie jest decyzyjny). Moim planem było raczej wyciągnięcie kasy od dewelopera i zrobienie poprawek samemu, niż oczekiwanie na to, aż ktoś od niego przyjdzie.
Deweloper przystał na moją propozycję rozliczenia pieniężnego, więc rozpoczęliśmy negocjacje.
Ponieważ zazwyczaj nie mam problemów z negocjacjami, wybrałem odpowiednią metodę negocjacyjną i zacząłem. Po pokazaniu deweloperowi usterek (byłem bardzo miły i grzeczny) zapytałem równie grzecznie "ile to dla Pana jest warte". Deweloper, zgodnie z moimi oczekiwaniami, powiedział "To dla mnie jest warte zero". Znam te numery i znam również dobrą ripostę, którą często stosuję: "No widzi Pan, dla Pana jest to warte zero a dla mnie milion złotych - to co? Spotykamy się krakowskim targiem w połowie?". Deweloper zmiękł i zaczął rozmawiać ze mną normalnie jak dorosły człowiek z dorosłym człowiekiem. Stanęło na kwocie, którą faktycznie chciałem uzyskać, więc jestem zadowolony z negocjacji.

Pochwalić muszę swojego dewelopera również za szybkość wywiązywania się przez niego z zobowiązań - już następnego dnia miałem dostarczone pieniądze w gotówce, bez żadnych ceregieli, świstków, zaświadczeń. Szok.

Poprawki zrobiłem samodzielnie, bądź z pomocą specjalisty:
Ad 1) Wyszlifowałem nierówności tzw. "żyrafą" + wyrównałem gładzią
Ad 2) Skrzynkę zdemontowałem, wypełniłem braki gipsem, skrzynkę wyczyściłem z uszkodzeń i

Własnoręcznie osadzona skrzynka natynkowa :)

pierwszych rdzawych wykwitów, pomalowałem i zamontowałem natynkowo. Efekt na zdjęciu obok :)
Ad 3) Podciąłem druciki, zabezpieczyłem minią i zagipsowałem
Ad 4) Mój fachowiec wpierdzielił tam piankę montażową :)
Ad 5) Gumóweczka i po sprawie - wykonywał fachowiec, bo się bałem, że jak będę to robił samodzielnie, uszkodzę drewniane drzwi
Ad 6) Deski zostawiłem tak jak są, ponieważ w przyszłym sezonie mam zamiar wymienić je na "deski PCV", bo drewno mnie irytuje, że trzeba je często impregnować, czyścić itp...
Ad 7) Fachowiec zamontował wannę skracając rozstaw nóżek (aby zmieściła się rura) i podparł na moje życzenie bloczkami betonowymi (bom słusznej wagi :) ) a także przymocował do ściany na skonstruowanych przez siebie wzmocnionych zaczepach.

Panie, a żaróweczki świecą?

Kolejnym etapem było sprawdzenie elektryki. W moim przypadku zrobiłem ten test samodzielnie, bo był dziecinnie prosty, ponieważ miałem to szczęście, że mój "standard deweloperski" był naprawdę wysoki i deweloper zadbał nawet o wszelkiego rodzaju włączniki, gniazdka itp. Często deweloperzy rozprowadzają wyłącznie przewody i trzeba samemu montować gniazda i mozolnie sprawdzać każdy kabelek. Ja wziąłem jedynie probówkę i posprawdzałem wszystkie gniazda, następnie stopniowo wyłączałem korki z poszczególnych pomieszczeń, aby sprawdzić, czy dobrze rozprowadzona i opisana jest instalacja. Test przebiegł wyśmienicie.

Pierwsza żaróweczka - proszę o fanfary

Gorzej było z oświetleniem, bo nie miałem swojej drabiny i korzystałem z jakiejś porzuconej przez kogoś drewnianej i rozdygotanej oraz metalowej, równie rozwalonej. To był cud, że się z niej nie wyrąbałem i nie połamałem. Sprawdziłem i od razu zamontowałem oświetlenie, żeby nawet po zachodzie słońca móc coś mierzyć, sprawdzać itp.
Ku mojemu zdziwieniu deweloper zadbał też o gniazdko prądowe na balkonie - oczywiście działało. Sprawdziłem też dzwonek do drzwi - również działał. Nawet wyprowadzone były przewody do elektrycznego wentylatora w łazience - również działał bez zastrzeżeń.
W materii elektrycznej nie miałem nic do zarzucenia.
Sprawdziłem też licznik na korytarzu - niestety się kręcił, kurwa...

Ogrzewanko

Sprawdziłem, czy działa piec - po prostu ściągnąłem z netu instrukcję, poczytałem na co zwrócić uwagę i go uruchomiłem. Ku mojemu zdziwieniu wszystko działało jak należy, kaloryfery były odpowietrzone, woda w układzie była i grzało. Wydawało mi się, że wszystko z ogrzewaniem jest OK, niestety złapałem się na czymś, ale o tym później.
Sprawdziłem też licznik gazu - działał...

Woda i kanalizacja

Wodę sprawdza się prosto, choć trzeba pamiętać o kolejności wykonywania zadań:

1. Sprawdź, czy wszystkie kurki/zaślepki są dobrze podokręcane - jeśli nie, będzie powódź...
2. Uruchom główny zawór (dobrze mieć kogoś do pomocy, który sprawdzi czy np. w kuchni nie zaczyna lać się woda, bo będzie powódź).
3. Po kolei odkręcaj trochę zawory/zaślepki i zobacz, czy leci woda. Pamiętaj, aby podłożyć wiadro, bo będzie powódź
4. Po teście zakręć zawór, bo będzie powódź

Równie prosto sprawdza się kanalizację - wystarczy otworzyć zaślepkę rury (najlepiej od kibla), zatkać nos i wlać tam wodę z wiadra, która wyleciała podczas testowania wody.

U mnie test był zaliczony na piątkę. Ponieważ miałem więcej wiader, to nawet udało mi się odkręcić mocniej ciepłą wodę i zobaczyć, że piec ją podgrzewa. Jupppiii!

Stolarka drzwiowa i okienna

Bardzo dobrze trzeba się przyjrzeć zarówno stolarce okiennej i drzwiowej jak i (a może przede wszystkim) szybom. Czasami budowlańcy ich nie zabezpieczają przed tynkowaniem wewnątrz i na zewnątrz, przez co na szybach robią się zacieki, których nie da się niczym zmyć. U mnie na szczęście wszystko było OK.
Sprawdzić trzeba też uszczelki, czy drzwi się poprawnie i lekko zamykają. Poza tym, po otwarciu drzwi np. do 45 stopni, powinny zostawać w tej pozycji a nie automatycznie się otwierać czy zamykać.
Nie zaszkodzi też przyłożenie poziomnicy, bo źle zamontowane okna czy drzwi to później problem z ich samoistnym otwieraniem się lub zamykaniem.
Ja również sprawdzałem producenta okien o okuć okiennych, bo słyszałem, że często deweloperzy kupują najtańszy szajs, który nieszczególnie spełnia normy, które oferowali w prospekcie informacyjnym.
Ja tu po raz kolejny miałem szczęście, bo okna, drzwi i okucia były naprawdę dobrej jakości, drewniane, porządne, o wysokiej normie energetycznej.

Mądry byłem a i tak się w kilka bubli wpierdzieliłem

Wszystko fajnie, cudownie, ale nie uchroniłem się od kilku bubli, których nie udało mi się zauważyć/sprawdzić. Wynikało to ze zbyt małej wiedzy z zakresu budownictwa, ale każdy uczy się przez całe życie.

Błąd 1 - regipsy w łazience

Zwykłe regipsy zamiast zielonych

Deweloper obudował komin, który mam zlokalizowany w łazience, płytami regipsowymi. Problem jest taki, że to nie są regipsy przeznaczone do łazienek. Do pomieszczeń mokrych stosuje się regipsy zielone a mi zamontowano "normalne białe/szare". Zobaczcie zdjęcie.
Po rozebraniu regipsów wyszedł jeszcze jeden bubel - w regipsach było miejsce na dwa wywietrzniki (górny i dolny). Okazało się jednak, że komin nie był z tymi wywietrznikami połączony! To znaczy, w kominie były "dziury", ale pomiędzy kominem a regipsem była szpara ok 10cm, w której nie było żadnych rur, które miały połączyć komin z wywietrznikiem zamontowanym na regipsie.
Zrobiłem mały reserach wśród sąsiadów i wszyscy zgodnie mówili, że mieli zrobione tak samo, ponieważ deweloper musiał "na szybko" zabudować kominy aby uzyskać odbiór budynku. Poszedł więc na łatwiznę, no cóż...

Błąd 2 - za słabe kaloryfery
O tym bublu dowiedziałem się dopiero post-factum, kiedy już zamieszkałem. Problem był taki, że uruchomiłem piec, ten grzał jak najęty, pełną parą. Ale w mieszkaniu było zimno. Kaloryfery były gorące, piec grzał do 90 stC, kaloryferów nie dało się dotknąć, a w mieszkaniu było... 19 stopni. Tragedia. Chodziłem ubrany w polar, dresowe portki i grube skarpety. Tak zimno miałem przez około tydzień, ponieważ zasłyszałem gdzieś, że "mury się muszą nagrzać".
Jednakże u mnie piec grzał pełną parą, kaloryfery też a pizgało złem. Kiedy zszedłem na dół sprawdzić stan licznika gazu, mało nie zemdlałem... Zużywałem dziennie gazu na prawie 50 zł... To daje 1500 miesięcznie.
Doszedłem do wniosku, że "coś jest nie tak", więc zawezwałem zaprzyjaźnionego specjalistę z firmy Viessmann (piec mam Vaillant, ale nie znałem nikogo z tej firmy). Ten pozbawił mnie złudzeń i od razu powiedział: masz źle dobrane kaloryfery, trzeba wymienić.
Przez noc zrobiłem sobie doktorat z ogrzewnictwa, żeby mnie czasem znajomy z Viessmanna w coś nie wkręcił (zasada ograniczonego zaufania) i następnego dnia zamówiłem odpowiedni kaloryfer.
Temu punktowi poświęcę więcej czasu i opiszę Wam, jak sprawdzić, czy nie będziecie mieć czasem problemów z kaloryferami.

Ogółem zacznijmy od tego, o czym pisałem na początku wpisu - deweloper to nasz wróg, który będzie chciał jak najbardziej oszczędzić. Oszczędza się również na kaloryferach - zaraz dowiecie się jak...
Każdy kaloryfer ma swoją moc i jest w stanie ogrzać pewną konkretną powierzchnię.

Zacznijmy od tego, jak policzyć Wasze zapotrzebowanie na energię. Można uwierzyć deweloperowi, który ma obowiązek przekazać nam dokument, tzw. Świadectwo Energetyczne. Tam można przeczytać, jakie to zapotrzebowanie na energię ma nasz lokal na każdy m2. Mój niby ma zapotrzebowanie 75W/m2. Jednakże dla bezpieczeństwa lepiej liczyć około 40W/m3 (sześcienny). W moim przypadku mam wysokie pomieszczenia (3m), więc powinno być 120W/m2, ale uśredniłem i wyszło mi około 100W/m2.

Teraz, znając już zapotrzebowanie na metr kwadratowy, łatwo policzyć, ile energii potrzebuje każde pomieszczenie. Mój salon ma 22m2, więc potrzebuje 22 * 100W=2200W.
Taką mocą powinien dysponować kaloryfer (lub kilka kaloryferów łącznie, w zależności, jak macie rozplanowane ogrzewanie).
W tym miejscu trzeba jeszcze powiedzieć coś o piecu i tzw. temperaturze zasilania (po ludzku - temperaturze wody w kaloryferach). Piece gazowe mają różne temperatury zasilania - zazwyczaj od 30 - 90 stopni C. Nie trudno się domyśleć, że im wyższą temperaturę zasilania zapodamy na piecu, tym więcej gazu zużyje. Mając wiedzę o tym, czym jest temperatura zasilania i jakie mamy zapotrzebowanie energetyczne w pomieszczeniu, możemy dobrać kaloryfery.

Najpierw trzeba nauczyć się jednak rozpoznawać ich oznaczenia. Zrobiłem zrzut ekranu ze strony Leroy Merlin. To jeden z tańszych kaloryferów, aktualnie w promocji za 209 złotych.

Zwróć uwagę, że na tym obrazku są pewne dziwne określenia:

55/45/20stC = 818 W

75/65/20stC = 1606 W

90/70/20stC = 2043 W

Cóż to oznacza? Przyjrzyjmy się pierwszej wartości 55/45/20stC = 818W. Pierwsza liczba oznacza temperaturę zasilania. Druga temperaturę, z jaką woda wraca z kaloryfera (tzw. temperatura powrotu). Trzecia oznacza temperaturę pomieszczenia wg. normy, czyli 20 stopni a ostatnia wartość, to moc kaloryfera przy takich parametrach.

Mówiąc po ludzku: Jeśli na piecu będzie ustawiona temperatura 55 stopni, to kaloryfer podgrzeje powietrze do temperatury 20 stopni C, jeśli to pomieszczenie będzie miało zapotrzebowanie energetyczne ~818W.

Zauważycie również, że wraz ze wzrostem temperatury zasilania, moc kaloryfera się zwiększa, czyli jest w stanie ogrzać większe pomieszczenie. W ostatnim przykładzie, jeśli piec dawałby temperaturę wody 90 stopni, to ten sam kaloryfer mógłby ogrzać pomieszczenie 2,5 raza większe (miałby moc 2043W).

Lecz szkopuł jest właśnie w tej temperaturze zasilania - najlepiej, żeby była JAK NAJNIŻSZA, bo dzięki temu będziemy płacić NIŻSZE rachunki.

U mnie kaloryfer spełniał wymogi energetyczne mojego pomieszczenia, bo miał lekko ponad 2200W mocy, ale przy temperaturze zasilania 90 stopni! Deweloper jest kryty, bo dobrał w sumie dobry kaloryfer, zgodnie z polską normą, a to, że będę płacił krocie za gaz, to deweloper może mieć w dupie.

Moja historia znowu skończyła się bardzo pomyślnie. Napisałem maila do dewelopera z informacją, jaki mam problem i z pytaniem "co mam zrobić". Deweloper odpisał... żebym kupił dobry kaloryfer a on odda mi kasę... Byłem w szoku.

Dobrałem więc kaloryfer, z odpowiednim zapasem, który ma parametry 55/45/20st = 2500W oraz 90/70/20st = 6000W. Innymi słowy, jeśli ustawię piec na jedynie 55stopni to w zupełności ogrzeje mój salon. A jeśli włączyłbym temperaturę zasilania 90stopni, to miałbym w kilka minut tropiki na chałupie, bo takim jednym kaloryferem można ogrzać mieszkanie 60m2... Jednakże koszt takiego kaloryfera (firmy Viessmann) z montażem wyniósł 1720 zł brutto. 

Byłem pewny, że deweloper jak się dowie o cenie, to wypnie się na mnie i kasy nie odda. Jakie było moje zdziwienie, jak następnego dnia roboczego po wysłaniu deweloperowi faktury, kasę miałem na koncie!!! 

Minus kaloryfera? Jest olbrzymi... Porównanie na zdjęciu poniżej...

Metr wysokości i półtora metra szerokości...

Innymi słowy, zwracajcie uwagę, jakie kaloryfery Wam montuje deweloper, szukajcie oznaczeń, parametrów, szukajcie w necie jaką taki kaloryfer ma moc i czy będzie w stanie ogrzać do komfortowej temperatury Wasze pomieszczenia. Podejrzewam, że większość deweloperów będzie oszczędzać, dając Wam kaloryfer za 200 zł, który może i ogrzeje Wasze pomieszczenie, ale zbankrutujecie na gazie. Bo przecież deweloper nie zamontuje kaloryfera za 1720 zł, żebyście płacili mniej, prawda? Dlaczego? Bo mamy konflikt interesów - my kupujący i deweloper. O tym pisałem na samym początku...

Błąd 3 - brak dokumentacji technicznej od dewelopera

To mały błąd, ale przez chwilę odbił mi się czkawką, ponieważ musiałem przenieść instalacje wodno-kanalizacyjne i mój spec kuł trochę ścianę i podłogę "na czuja". Na szczęście trafił. Z dokumentacją byłoby prościej

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

• Sąsiedzi to składnica wiedzy - warto zapoznać się z sąsiadami, którzy już mieszkają w tym budynku, lub okolicznych budowanych przez tego dewelopera. Bardzo często są to ludzie, którzy zęby na tej nieruchomości już zjedli, porobili remonty i natknęli się na niedoróby. Warto korzystać z wiedzy innych ludzi, bo po co wyważać otwarte drzwi?
• Czas położenia tynków i (przede wszystkim!) wylewek. Deweloperzy często wylewają wylewki i kładą tynki niedługo przed przekazaniem mieszkania. Szkopuł w tym, że tynki i wylewka trochę schną. Jeśli dobrze pamiętam, to centymetr wylewki może schnąć nawet miesiąc, a zazwyczaj jest jej 6 czy 10 centymetrów... Dlatego też przed położeniem paneli i pomalowaniem ścian warto wysuszyć mieszkanie (można wypożyczyć osuszacze), bo w innym przypadku nieszczęście gotowe - panele nabiorą wilgoci i szlag je trafi... A malować będziesz po piętnaście warstw... Ja tutaj też miałem szczęście, bo kupowałem mieszkanie, które już kilka miesięcy schło, więc mogłem właściwie od razu rozpoczynać robotę.
• Dokumentacja techniczna - wyciągaj od dewelopera wszystko co możesz, każdą dokumentację, przede wszystkim wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Oszczędzi to stresu przy wierceniu :)
• Odbierz klucze kilka dni przed oficjalnym odbiorem, jeśli będziesz miał/a taką możliwość. Spróbuj się dogadać z deweloperem (tak jak ja się dogadałem), że przed podpisaniem oficjalnych dokumentów zgłaszających wady lokalu, otrzymasz klucze i będziesz mógł/mogła pooglądać wszystko dokładnie. Przyjdź do lokalu kilkukrotnie, zawsze coś nowego wpadnie Ci w oko. Jeśli w międzyczasie będzie padał deszcz, to super - przyjdź po ulewie i zobacz, czy nic nie cieknie (okna, balkon, komin itp.). 
• Sprawdź, czy jest wyciąg powietrza. Stań na drabinie przed wentylacją grawitacyjną i zapal zapalniczkę/świeczkę/zapałkę. Jeśli płomień leci w stronę kratki wentylacyjnej - super, jeśli w przeciwną, masz przerąbane i trzeba to zgłosić deweloperowi jako usterkę.

Na dzisiaj to tyle, mam nadzieję, że pomogłem :)

Kupiłem :)

Ponieważ, ku mojemu niesamowitemu zdziwieniu, ktoś jednak czyta tego mojego mikrobloga, dostaję czasami pytania w stylu "dlaczego nic nie piszesz", "czy coś kupiłeś". Z częścią z Was nawet odbyłem kilkugodzinne rozmowy telefoniczne, ale jakoś kurde jeszcze żadna na kawę nie zaprosiła ;) ;) ;)

A tak na poważnie - kupiłem! Tak, w końcu koniec mozolnych poszukiwań, nocnych czytań aktów notarialnych, negocjacji, gdzie musiałem uważać, żeby nie powiedzieć do dewelopera "to spierdalaj na drzewo", nerwów, przeglądania ksiąg wieczystych, rozmów z sąsiadami, szukania dostawców internetu, biegania z poziomnicą, wąchania nieszczególnie pachnących panów budowlańców oraz uważania, żeby się do czegoś nie przykleić czy nie oprzeć o brudną/świeżą ścianę.

Kupiłem!

Gdzie? Rzut beretem od Wrocławia. Nazwy wiochy nie wspomnę, bo jeszcze deweloperzy, których przedstawiłem w nienajlepszym PR-owym świetle, znajdą mnie i skarcą :) Dojazd autem, łamiąc przepisy, zajmuje 3 minuty, bez łamania przepisów 5 minut. Zatem dużo bliżej niż wcześniej zakładana Lutynia (jakieś 20 minut szybciej, co w skali roku daje oszczędność 243 godzin za kółkiem, które mogę poświęcić na błogie opierdalanie się :) ).
Jest jeszcze jeden ogromny plus - budynek jest gotowy, po wszystkich odbiorach, budowany był ze środków własnych (nie ma hipoteki w księdze wieczystej). Budynek składa się z 10 mieszkań (trochę więcej niż zakładałem, ale cóż...) + 1 lokal usługowy - sklep, jedyny w okolicy i mogę do niego pójść na zakupy w klapkach :)

Standard wykończenia

To, co mnie mocno zaszokowało, to standard wykończenia. Budynek wygląda, jakby był budowany przez dewelopera "dla siebie" a nie "na sprzedaż". Pewnie dlatego, że 2 z 10 mieszkań kupiła rodzina dewelopera (bądź dostała, ale to mnie nie interesuje, bo się komuś w finanse staram nie patrzeć). Budynek ma 3 kondygnacje: parter, gdzie jest sklep + 4 mieszkania, piętro, gdzie jest 6 mieszkań (w tym moje) oraz... wielki, prawie 400m2 dach użytkowy pełniący funkcję tarasu, skąd widać okoliczne wiochy, śasiadki, Wrocław i oczywiście SkyTower :)
Deweloper szalał jeśli chodzi o materiały i wykończenie. Na klatce schodowej jest kamień (jakiś marmur czy inne cholerstwo, nie znam się na tym, ale ładnie wygląda), cała klatka schodowa jest przeszklona z elektrycznie otwieranymi oknami. Jest kurtyna powietrzna, daszki przy wejściu do budynku oraz przy balkonach są zawieszane, szklane.
Drzwi do lokali oraz okna i drzwi balkonowo/tarasowe są drewniane, nie PCV, co mnie chyba najbardziej zaskoczyło, bo pierwszy raz coś takiego widziałem.
Wokół domki jednorodzinne. Budynek znajduje się w małej wiosce, z kilkuset mieszkańcami. Z tego, co widzę, to "stara wioska", została właściwie zrównana z ziemią i zostały postawione na niej nowe domy. Wygląda nieźle.

Powyżej widok z jednej części tarasu dachowego. Zdjęcie stare, teraz taras wygląda dużo lepiej, ponieważ zostały wykonane deski tarasowe i jest przygotowany pod zasadzenie "terenów zielonych" :)
W budynku jest ogólnodostępna wózkarnia, światła zapalają się automatycznie, jest poprowadzona sieć komputerowa do każdego mieszkania (póki co nieużywana, ale w przyszłości...).

Ogrzewanie gazem płynnym...

Wszystko ma swoje minusy

Nie byłbym sobą, jakbym trochę nie pomalkontencił ;) Mieszkanie/budynek ma cztery podstawowe minusy:

1. Słaby jest układ mieszkania, ponieważ wybierałem "ochłapy", których "nikt nie chciał". Ogółem to mieszkanie to tak naprawdę kawalerka z osobną kuchnią i sporą (6,5m2) łazienką. Ja wezwałem budowlańca, porozpierdzielał trochę ścian i zrobiłem sobie z kuchni sypialnię (w wersji micro mini ;) ), instalacje wodne i elektryczne z kuchni przeniosłem do salonu, gdzie będzie po prostu aneks kuchenny. Teraz układ (dla mnie) jest niezły, choć pewnie niektórzy marudziliby, że w sypialni nie ma okna, ale dla mnie to raczej plus niż minus, ponieważ kładę się spać bardzo późno (koło 4-6 nad ranem) a śpię często do 13, więc światło zewnętrzne by mnie tylko wkurzało :)
2. Ogrzewanie... gazowe... na gaz płynny... Koszta, koszta, koszta i słaby widoczek z klatki schodowej (na butle). Nie jest wesoło, bo ogrzewanie jest doprowadzone z wielkich butli przed budynkiem. Podobno w niedługim czasie ma być gazyfikacja, ale ja w takie bajki nie wierzę. Jak zrobią gaz ziemny, będę się cieszył, że płacę mniej. Póki co moje koszta to około 80% więcej niż ktoś, kto ma gaz ziemny.
3. Budynek ma swoją oczyszczalnię, ponieważ nie została doprowadzona jeszcze kanalizacja. W sumie nie wiem, czemu to opisuję w minusach, bo w sumie nic się z tą oczyszczalnią nie dzieje, nie śmierdzi, nie wybija. Może dlatego o tym piszę, żeby mieć czyste sumienie :)
4. Widok z balkonu mam wprost na ogródki sąsiadów + w części mogę zajrzeć sąsiadowi przez okno. W sumie, jakbym się mocno rozpędził, to kto wie, czy bym sąsiadce do wyrka nie wskoczył ;)
   

   

   Klatka schodowa

To tyle z minusów, innych nie zauważam. Choć w sumie mógłbym dowalić jeszcze jeden, taką lekką ujmę na honorze - mam najmniejsze mieszkanie w budynku, reszta jest dużych (~80m2), jednakże z drugiej strony mam chyba największy metraż przypadający na jedną osobę - mieszkam sam, więc mam całe 40m2 dla siebie a niektórzy mieszkają w 5 osób na 80 metrach :)

Plusy

Tych na szczęście jest więcej :)

1. Jak już wspomniałem - niezły standard wykończenia. Ładna klatka schodowa, daszki szklane, drzwi drewniane, pitu pitu pitu
2. Dobry dojazd z Wrocławia, właściwie z miejsc, skąd jeżdżę, to chyba najlepszy ze wszystkich, jakie do tej pory rozpatrywałem. Korki są, oczywiście, bo to w końcu Breslau, ale do tego jestem już przyzwyczajony. 
3. Miejsce parkingowe w cenie, choć miejsca do parkowania to chyba nigdy nie zabraknie, bo to już ostatnia linia zabudowy (póki co :) ) i przy drodze może milion aut stanąć. Poza tym jesteśmy jedynym budynkiem wielorodzinnym w okolicy, pozostałe to domki a one mają garaże bądź swoje miejsca parkingowe.
4. Mieszkanie gotowe, do kupienia, do wprowadzenia właściwie "od razu". To było dla mnie bardzo ważne, bo do tej pory przeglądałem tylko "dziury w ziemi" a tam mogło wszystko "pójść nie tak", mógł paść deweloper, budynek nie powstać a ja pieniądze bym utopił. Tu tego problemu nie było, więc spałem/śpię spokojnie :)
5. Cena jak za standard/lokalizację/udogodnienia wprost rewelacyjna. Do tego doszedł fakt, że mogę się wcześniej przeprowadzić niż do budynków, które są dopiero w budowie, więc odpadł mi kilkumiesięczny koszt czynszu za wynajem mieszkania (a jest dość wysoki). Z moich przeliczeń zaoszczędziłem na tym, że kupiłem "gotowe mieszkanie" około 12-15 tysięcy złotych (porównując do wcześniej przeze mnie rozpatrywanej Lutyni).
6. Mały deweloper - tak, to plus! Dlaczego? Bo mam numer telefonu do chłopa, wiem gdzie mieszka, nawet po podpisaniu aktu własności odbiera ode mnie telefony, ba, nawet wczoraj przyjechał do mnie na wizję lokalną (o godzinie 21), bo go o to poprosiłem. Poza tym w tym budynku mieszka jego rodzina, więc on nie może sobie pozwolić na "niedociągnięcia" i niezamknięte tematy.
7. W 90% fajni sąsiedzi :) Niepoliczylion razy zapraszali na herbatkę czy wpadali na pogawędkę/papieroska. Czasem, zamiast pracować, herbatkowałem się z sąsiadami i tak dzień minął a ja z robotą w przysłowiowej dupie :) Dodatkowo, po zapoznaniu z sąsiadami, okazało się, że mamy taki misz-masz zajęć, których się imają, że aż strach. Jedni pracują na wysokich stanowiskach w MOPS'ie, mamy sąsiada zawodowego żołnierza, który podobno lata na F16, stolarza, który robi zajebiste meble, tylko, że mnie na nie nie stać :), właścicieli dość dużej firmy budowlanej...
8. Niski czynsz, właściwie niezauważalny w domowym budżecie.
9. BRAK SAMOLOTÓW, za to czasem ciuchcia 5km obok przejedzie i na zewnątrz budynku słychać (w środku oczywiście cicho jak na pogrzebie :) )
10. Duża, dobrze ustawna łazienka. Na chwilę obecną już zamontowałem wannę (ttaaaaakkkk! w końcu mam wannę!!!), kibello oraz podmywacz dupy, znany wszystkim jako bidet :). Dodatkowo jest miejsce na osobną kabinę prysznicową (ale to na wiosnę) oraz normalnych rozmiarów pralko-suszarkę.
11. Sklep pod nosem. Czynny od poniedziałku do soboty do 21, w niedzielę do 18. Jak czytasz to właścicielu, Robercie, to błagam - zrób w niedzielę do 20 :) Będę najszczęśliwszym człowiekiem pod słońcem :)
12. Wysokość parteru to 3,3m a pierwszego piętra (gdzie mieszkam) 3m, więc jest efekt "dużej przestrzeni", który wizualnie powiększa moją klitkę.

Dobra, na dzisiaj tyle :) Lecę pracować, bo sufity malować trzeba ;)

Problemy z "Osiedle Lutynia" - moja opinia.

To będzie szybki wpis, za co z góry przepraszam. Ostatnio często dostaję od Was zapytania w sprawie "Osiedla Lutynia", dlatego wolę wszystko wyjaśnić :)

Od pewnego czasu zachwycałem się "Osiedlem Lutynia" zlokalizowanym we Wróblowicach koło Wrocławia (nie dajcie się zwieść nazwie :)
Moje ochy i achy można przeczytać we wpisach z końca czerwca: http://www.wlasnealeciasne.pl/2014/06/pierwsza-wizyta-na-budowie-osiedla.html . Wszystko zapowiadało się przecudownie (poza dojazdem, który był tragiczny).
Praktycznie codziennie (w przypadku dużego natłoku pracy, co dwa dni) byłem na budowie, widziałem jak powstaje "mój budynek". Łaziłem po budowie jak znawca, oglądałem, prowadziłem tajne przemyślenia, planowałem i już widziałem gdzie stoi sofa i każdy inny Ikeowy mebelek.

Zaczęły się jednak problemy

Z początku problemem było to, że nie mogłem podpisać umowy, ponieważ nie było jeszcze nawet draftu umowy deweloperskiej, ogółem cała inwestycja była w powijakach. Ale to jeszcze można było wybaczyć, ponieważ "wszyscy jesteśmy tylko ludźmi". Dostałem informację, iż akt będzie "najpóźniej" w pierwszym tygodniu sierpnia. Oczywiście, jak się idzie spodziewać, nie było go ani w pierwszym tygodniu sierpnia, ani w drugim, trzecim czy czwartym. Na szczęście dostałem go 2 września z informacją, iż, cyt.: "wszystko zostało sprawdzone przez prawników, notariuszy i szefostwo" i, tu znowu cytat: "można ten akt od ręki podpisać". Przeszczęśliwy wydrukowałem draft aktu i zacząłem czytać, analizować. Znalazłem tam tak dużo nieakceptowalnych zapisów, że nie mogłem uwierzyć. Siedziałem nad tym całą noc po to, by następnego dnia, z samego rana, podjechać do biura sprzedaży i wyjaśnić "nieścisłości".

Jakie klauzule mnie zastanowiły?

Tekst ten piszę w grudniu, kiedy dawno się już rozstałem z Osiedlem Lutynia i zdążyłem nabyć, wyremontować i wprowadzić się do mojego nowego "M" (o czym możecie poczytać np. tutaj), więc nie wszystko dokładnie pamiętam, bo nieakceptowalnych zapisów było całe mnóstwo, ale postaram się przytoczyć te "najważniejsze".

1. W prospekcie informacyjnym była informacja, iż działka, na której stoi budynek, ma dostęp do drogi publicznej, w akcie notarialnym wręcz odwrotnie.
2. Mnóstwo błędów, literówek a także niepoprawnych dat (np., że budynek zostanie oddany do maja 2014, gdzie już mieliśmy wrzesień 2014 ;) )
3. Okazało się, że działki jeszcze wcale nie są wydzielone i nie wiadomo, kiedy to wydzielenie nastąpi !!!
4. Okazało się, że rachunek powierniczy jeszcze wcale nie jest otwarty, że bankowi brakuje jakiś dokumentów ze strony dewelopera...
5. Z aktu wynikało, że deweloper płaci odsetki 0,02% wartości nieruchomości dziennie w dwóch przypadkach: gdy spóźni się z przekazaniem mieszkania lub gdy nie przekaże prawa własności. Wszystko fajnie, cudownie, tylko, że był kolejny zapis, że jego odsetki się "nie kumulują", czyli jeśli nie przekaże mieszkania i prawa własności, to zamiast 0,04% dziennie, dostaję 0,02% dziennie. Dobra, nie ma tragedii, ale... ja się mogłem spóźnić z trzema terminami (odbiór mieszkania, zapłata, stawienie się u notariusza) i każdy z przekroczonych terminów obarczony był odsetkami 0,02% dziennie. Moje się już magicznie kumulowały...
6. Z zapisów w akcie wynikało, że w przypadku opóźnienia w płatności transz, płacę odsetki od wpłaconej kwoty (nie brakującej, a wpłaconej!). Innymi słowy, jeśli wisiałbym transzę 10%, to odsetki płaciłbym od 90%... Parodia.
7. Były piękne zapisy, że mogę od umowy odstąpić, jeśli deweloper nie wywiąże się z przekazania prawa własności, jednak... kilka stron dalej znajduje się ciekawy (zapisany słownie!!!) zapis, że... "Nabywca wyznacza Deweloperowi studwudziestodniowy termin na przeniesienie własności przedmiotowego lokalu"... Noż kurwa wolne żarty! Edit rok później :) Okazało się, że taki zapis zgotował nam ustawodawca a nie deweloper. Mówi o tym Rozdział 7 punkt 3 z Dziennika Ustaw Nr 232 z dnia 16 września 2011 roku „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Szkoda tylko, że nikt z Osiedla Lutynia mnie o tym nie poinformował :)
8. Co chwilę dupochron w stylu "kara umowna nie przysługuje, jeśli opóźnienia są z przyczyn niezależnych od Dewelopera"... Jak koparka nie dojedzie, to przyczyny zależne czy niezależne? Jak ekipa się schleje, to zależne czy niezależne?
9. Był ciekawy zapis, że przyjąłem do wiadomości, że Deweloper (co oczywiste) będzie budował inne budynki obok: "(...) godzi się na znoszenie uciążliwości związanych z prowadzeniem w sąsiedztwie lokalu, będącego przedmiotem umowy, prac budowlanych. Nabywca oświadcza, że nie zgłasza i nie będzie zgłaszać w przyszłości żadnych roszczeń z tego tytułu.". Moje pytanie brzmi: czy jak przejedzie obok koparka i łopatą urwie mi balkon, to czy mogę mieć roszczenia, czy nie? Bo z tego zapisu wynika iż mogę ich w trąbkę cmoknąć...
10. Na koniec hit sezonu. Zapis: "Nabywca zobowiązuje się udzielić Deweloperowi przy zawarciu Umowy Przeniesienia Własności pełnomocnictwa do reprezentowania przed Starostwem Powiatu Średzkiego, Gminą Miękinia oraz Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego w Powiecie Średzkim lub organami odwoławczymi od nich we wszelkich postępowaniach administracyjnych związanych z realizacją przedmiotowego przedsięwzięcia deweloperskiego.". Innymi słowy, mogą zmienić przedsięwzięcie deweloperskie w fermę norek, uzyskać zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i ja nawet nie mam prawa veta...

Jak zareagowali na moje wątpliwości?

Spotkaliśmy się w biurze sprzedaży (które ledwo co zostało przeniesione do Wróblowic/Lutyni). Siedzieliśmy 5 (słownie: pięć) godzin i przedstawiałem im błędy w akcie, moje spostrzeżenia i uwagi. Początkowo siedział ze mną tylko Bartek (sprzedażowiec), później już sam Weremiuk a na końcu też Jędrzejczyk, więc cała śmietanka. Panowie nie mogli się nadziwić, jaki ja dociekliwy jestem... Co chwila słyszałem "niech się Pan nie przejmuje tym zapisem, przecież my nic złego Panu nie chcemy zrobić, musimy się tylko zabezpieczyć". Tak, tak, skąd ja to znam.

A Wam wszystkim przypominam: umowy podpisuje się na czas wojny a nie na czas pokoju!

Podsumowując, po moim posiedzeniu dostałem zapewnienie, że zmiany do aktu notarialnego zostaną wprowadzone. Po miesiącu oczekiwania na wprowadzenie zmian, dostałem maila od Bartka "to kiedy możemy się umówić na podpisanie aktu notarialnego?". Kiedy zadzwoniłem i spytałem, czy wprowadzili zmiany do aktu notarialnego, usłyszałem zdziwione "jakie zmiany?".
No tak, jak grochem o ścianę. Więc ja jednak podziękuję...

Ważna informacja dla potomnych: Ponieważ już właściwie we wrześniu 2014 pożegnałem się z Osiedlem Lutynia i nie śledziłem dalej rozwoju dokumentów/budowy, proponuję jedynie wziąć sobie do serca powyższe zapisy, ale też samemu przeanalizować aktualny stan aktu notarialnego - być może moje poprawki (i pewnie milion innych) zostały już wprowadzone i "inwestycja jest bezpieczna (dla kupującego...)". Jednakże, tak czy inaczej, sugeruję niesknerzyć a poprosić prawnika/notariusza o to, by przejrzał tą umowę, bo naprawdę są/były tam kwiatuszki. Dla porównania, umowa budynku, w którym ja kupiłem mieszkanie, miała 8 stron i była tak jasna i przejrzysta, że aż się zdziwiłem :)