Problemy z "Osiedle Lutynia" - moja opinia.

To będzie szybki wpis, za co z góry przepraszam. Ostatnio często dostaję od Was zapytania w sprawie "Osiedla Lutynia", dlatego wolę wszystko wyjaśnić :)

Od pewnego czasu zachwycałem się "Osiedlem Lutynia" zlokalizowanym we Wróblowicach koło Wrocławia (nie dajcie się zwieść nazwie :)
Moje ochy i achy można przeczytać we wpisach z końca czerwca: http://www.wlasnealeciasne.pl/2014/06/pierwsza-wizyta-na-budowie-osiedla.html . Wszystko zapowiadało się przecudownie (poza dojazdem, który był tragiczny).
Praktycznie codziennie (w przypadku dużego natłoku pracy, co dwa dni) byłem na budowie, widziałem jak powstaje "mój budynek". Łaziłem po budowie jak znawca, oglądałem, prowadziłem tajne przemyślenia, planowałem i już widziałem gdzie stoi sofa i każdy inny Ikeowy mebelek.

Zaczęły się jednak problemy

Z początku problemem było to, że nie mogłem podpisać umowy, ponieważ nie było jeszcze nawet draftu umowy deweloperskiej, ogółem cała inwestycja była w powijakach. Ale to jeszcze można było wybaczyć, ponieważ "wszyscy jesteśmy tylko ludźmi". Dostałem informację, iż akt będzie "najpóźniej" w pierwszym tygodniu sierpnia. Oczywiście, jak się idzie spodziewać, nie było go ani w pierwszym tygodniu sierpnia, ani w drugim, trzecim czy czwartym. Na szczęście dostałem go 2 września z informacją, iż, cyt.: "wszystko zostało sprawdzone przez prawników, notariuszy i szefostwo" i, tu znowu cytat: "można ten akt od ręki podpisać". Przeszczęśliwy wydrukowałem draft aktu i zacząłem czytać, analizować. Znalazłem tam tak dużo nieakceptowalnych zapisów, że nie mogłem uwierzyć. Siedziałem nad tym całą noc po to, by następnego dnia, z samego rana, podjechać do biura sprzedaży i wyjaśnić "nieścisłości".

Jakie klauzule mnie zastanowiły?

Tekst ten piszę w grudniu, kiedy dawno się już rozstałem z Osiedlem Lutynia i zdążyłem nabyć, wyremontować i wprowadzić się do mojego nowego "M" (o czym możecie poczytać np. tutaj), więc nie wszystko dokładnie pamiętam, bo nieakceptowalnych zapisów było całe mnóstwo, ale postaram się przytoczyć te "najważniejsze".

1. W prospekcie informacyjnym była informacja, iż działka, na której stoi budynek, ma dostęp do drogi publicznej, w akcie notarialnym wręcz odwrotnie.
2. Mnóstwo błędów, literówek a także niepoprawnych dat (np., że budynek zostanie oddany do maja 2014, gdzie już mieliśmy wrzesień 2014 ;) )
3. Okazało się, że działki jeszcze wcale nie są wydzielone i nie wiadomo, kiedy to wydzielenie nastąpi !!!
4. Okazało się, że rachunek powierniczy jeszcze wcale nie jest otwarty, że bankowi brakuje jakiś dokumentów ze strony dewelopera...
5. Z aktu wynikało, że deweloper płaci odsetki 0,02% wartości nieruchomości dziennie w dwóch przypadkach: gdy spóźni się z przekazaniem mieszkania lub gdy nie przekaże prawa własności. Wszystko fajnie, cudownie, tylko, że był kolejny zapis, że jego odsetki się "nie kumulują", czyli jeśli nie przekaże mieszkania i prawa własności, to zamiast 0,04% dziennie, dostaję 0,02% dziennie. Dobra, nie ma tragedii, ale... ja się mogłem spóźnić z trzema terminami (odbiór mieszkania, zapłata, stawienie się u notariusza) i każdy z przekroczonych terminów obarczony był odsetkami 0,02% dziennie. Moje się już magicznie kumulowały...
6. Z zapisów w akcie wynikało, że w przypadku opóźnienia w płatności transz, płacę odsetki od wpłaconej kwoty (nie brakującej, a wpłaconej!). Innymi słowy, jeśli wisiałbym transzę 10%, to odsetki płaciłbym od 90%... Parodia.
7. Były piękne zapisy, że mogę od umowy odstąpić, jeśli deweloper nie wywiąże się z przekazania prawa własności, jednak... kilka stron dalej znajduje się ciekawy (zapisany słownie!!!) zapis, że... "Nabywca wyznacza Deweloperowi studwudziestodniowy termin na przeniesienie własności przedmiotowego lokalu"... Noż kurwa wolne żarty! Edit rok później :) Okazało się, że taki zapis zgotował nam ustawodawca a nie deweloper. Mówi o tym Rozdział 7 punkt 3 z Dziennika Ustaw Nr 232 z dnia 16 września 2011 roku „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Szkoda tylko, że nikt z Osiedla Lutynia mnie o tym nie poinformował :)
8. Co chwilę dupochron w stylu "kara umowna nie przysługuje, jeśli opóźnienia są z przyczyn niezależnych od Dewelopera"... Jak koparka nie dojedzie, to przyczyny zależne czy niezależne? Jak ekipa się schleje, to zależne czy niezależne?
9. Był ciekawy zapis, że przyjąłem do wiadomości, że Deweloper (co oczywiste) będzie budował inne budynki obok: "(...) godzi się na znoszenie uciążliwości związanych z prowadzeniem w sąsiedztwie lokalu, będącego przedmiotem umowy, prac budowlanych. Nabywca oświadcza, że nie zgłasza i nie będzie zgłaszać w przyszłości żadnych roszczeń z tego tytułu.". Moje pytanie brzmi: czy jak przejedzie obok koparka i łopatą urwie mi balkon, to czy mogę mieć roszczenia, czy nie? Bo z tego zapisu wynika iż mogę ich w trąbkę cmoknąć...
10. Na koniec hit sezonu. Zapis: "Nabywca zobowiązuje się udzielić Deweloperowi przy zawarciu Umowy Przeniesienia Własności pełnomocnictwa do reprezentowania przed Starostwem Powiatu Średzkiego, Gminą Miękinia oraz Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego w Powiecie Średzkim lub organami odwoławczymi od nich we wszelkich postępowaniach administracyjnych związanych z realizacją przedmiotowego przedsięwzięcia deweloperskiego.". Innymi słowy, mogą zmienić przedsięwzięcie deweloperskie w fermę norek, uzyskać zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i ja nawet nie mam prawa veta...

Jak zareagowali na moje wątpliwości?

Spotkaliśmy się w biurze sprzedaży (które ledwo co zostało przeniesione do Wróblowic/Lutyni). Siedzieliśmy 5 (słownie: pięć) godzin i przedstawiałem im błędy w akcie, moje spostrzeżenia i uwagi. Początkowo siedział ze mną tylko Bartek (sprzedażowiec), później już sam Weremiuk a na końcu też Jędrzejczyk, więc cała śmietanka. Panowie nie mogli się nadziwić, jaki ja dociekliwy jestem... Co chwila słyszałem "niech się Pan nie przejmuje tym zapisem, przecież my nic złego Panu nie chcemy zrobić, musimy się tylko zabezpieczyć". Tak, tak, skąd ja to znam.

A Wam wszystkim przypominam: umowy podpisuje się na czas wojny a nie na czas pokoju!

Podsumowując, po moim posiedzeniu dostałem zapewnienie, że zmiany do aktu notarialnego zostaną wprowadzone. Po miesiącu oczekiwania na wprowadzenie zmian, dostałem maila od Bartka "to kiedy możemy się umówić na podpisanie aktu notarialnego?". Kiedy zadzwoniłem i spytałem, czy wprowadzili zmiany do aktu notarialnego, usłyszałem zdziwione "jakie zmiany?".
No tak, jak grochem o ścianę. Więc ja jednak podziękuję...

Ważna informacja dla potomnych: Ponieważ już właściwie we wrześniu 2014 pożegnałem się z Osiedlem Lutynia i nie śledziłem dalej rozwoju dokumentów/budowy, proponuję jedynie wziąć sobie do serca powyższe zapisy, ale też samemu przeanalizować aktualny stan aktu notarialnego - być może moje poprawki (i pewnie milion innych) zostały już wprowadzone i "inwestycja jest bezpieczna (dla kupującego...)". Jednakże, tak czy inaczej, sugeruję niesknerzyć a poprosić prawnika/notariusza o to, by przejrzał tą umowę, bo naprawdę są/były tam kwiatuszki. Dla porównania, umowa budynku, w którym ja kupiłem mieszkanie, miała 8 stron i była tak jasna i przejrzysta, że aż się zdziwiłem :)